[부동산공부] 근저당권이 여러 건 설정된 다가구주택, 최우선변제?

 

 

철수는 다가구주택 303호에 반전세로 계약하려고 합니다.

보증금 3,500만원에 월세 50만원 입니다.

이미 주택에 근저당권이 여러 건 설정되어 있습니다.

집주인이 융자를 다 갚지 못해 경매로 넘어가면

철수는 다른 근저당권보다 우선해 보증금을 반환받을 수 있을까요?

 

최우선변제는 최초 담보물권의 설정일을 기준으로 합니다.

따라서 최우선변제금액을 확인하기 위해서는 등기부등본에 기재되어 있는

최초 근저당권 설정일을 확인해야 합니다.

 

 

 

★ 용어정리

- 최초 담보물권 설정일?

: 입주하고자 하는 주택 등기부 등본상 제일 처음으로 설정되어 있는 근저당권, 저당, 담보가등기 등의 설정일자(접수일자) 기준

 ※ 주택 시세에 비해 과도한 담보설정(은행대출, 압류, 가압류, 저당권 등)이 되어 있는 주택에 임대차계약한 경우 사해행위라고 하여 최우선변제를 인정하지 않은 대법원판례가 있음

 

- 우선변제권?(=경매 시 돈받는 순서표)

 : 세입자가 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받으면 그다음 날부터 대항력과 확정일자 효력인 우선변제권 발생

세입자가 이러한 확정일자 효력인 우선변제권을 갖고 있으면 경공매 시 후순위권리자보다 우선하여 배당 받음

 

- 최우선변제권?

 : 주택이 경매로 넘어가면 우선변제권의 순위에 따라 배당이 되나, 최우선변제권을 가지고 있으면 순위에 상관없이 우선적으로 변제금액 먼저 배당

이런 권한을 갖기 위해서 ① 보증금이 소액임차인보증금 범위 ② 대항력(주민등록과 주택인도) 

최우선변제권이라고 해도 보증금 전액을 보상받지 않음. 경매 낙찰가 1/2 범위 내에서만 배당됨. 

 

 

[추가]

우선변제권이나 최우선변제권을 가진 세입자가 할 일 : 배당신청(경매개시결정 우편물 오면)

 

소중한 우리의 전세금을 지키기 위해

열심히 부동산 공부를 합시다!